Проблеми и способи за защита при недопускане на съсобственик до общ имот

Не са редки случаите, при които две или повече лица наследяват имот/и, като единият от съсобствениците се настанява самоволно в жилището и не допуска другите съсобственици до него, макар същите да имат определен обем от права върху него.

Съдебна делба

Ще говорим само за съдебната делба, тъй като от нашата практика сме се убедили, че в случаите, когато се стигне до такъв спор между съсобствениците, липсва всякаква воля да се разпределят имотите доброволно чрез договор за доброволна делба.

При съдебната делба не е необходимо всички съсобственици да желаят извършването й. Самото производство се развива пред съд чрез подаване на искова молба. Задължително към молбата се представят и акт за смърт, удостоверение за наследници и всякакви документи, с които разполагате и от които може да се установи правото на собственост върху имотите на наследодателя Ви. Съдът призовава и останалите наследници, които задължително следва да участват, тъй като в противен случай делбата ще бъде нищожна.

Липсващи документи за собственост. Какво да правя?

Често се случва съсобственикът, който се е настанил еднолично в жилището и не допуска другите правоимащи, да укрие всички документи, с които е разполагал наследодателят приживе – нотариални актове, съдебни решения, ипотечни актове и т.н. Без тези документи ще Ви бъде трудно да стартирате производство по делба, а и каквото и да е производство за защита. Добрата новина е, че има какво да се направи.

На първо място, можете да отидете при адвокат, който чрез електронна справка в имотния регистър да открие по данните на Вашия наследодател всички имоти, които притежава. Недостатъкът на тази справка е, че обхваща само сделките с имоти след 1998 г. В случай, че не се открие никаква информация, то преминавате към следваща стъпка – справка на място в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота. Ако имате данни кога точно е закупен имотът, то не би трябвало да има проблем. В случаите, когато не знаете, а само предполагате, ще Ви бъде трудно, но не и невъзможно – трябва да проверите всички възможни азбучници /книги, съдържащи информация по три имена на лицата за извършени сделки преди 1998 г./, докато не намерите съвпадение по трите имена на Вашия наследодател. Препоръчваме да възложите тази работа на адвокат, който да извърши всички необходими справки с цел да Ви снабди своевременно с преписи от актовете за собственост на Вашия наследодател. Ако имате информация, че имотът е бил държавен или общински и е бил изкупен от Вашия наследодател преди 1996 г., то много вероятно е да не откриете никакви данни в Служба по вписванията, поради което ще Ви се наложи да поискате такава от съответното ведомство, където се съхранява актът.

Съдебна защита за предаване на владение

Другият способ за защита в подобна хипотеза е да предявите иск, който в правото се нарича „ревандикационен”. Целта е да осъдите съсобственика, да Ви допусне до имота и да започнете да го ползвате и Вие наред с него. Тъй като всеки съсобственик по силата на закона има правото да си служи с целия имот, то при уважаване на иска ще можете по принудителен път /чрез съдебен изпълнител/ единствено да искате да влезете в имота като цяло, без да Ви се възложи конкретна част от него, която само Вие да можете да ползвате. В случай, че желаете да Ви се предаде фактическата власт върху реална, конкретна част от имота съобразно с притежавания от Вас дял в съсобствеността, то задължително следва към този иск да съедините и иск за разпределение на ползването /чл.32 Закона за собствеността/. След извършена експертиза ще се определи на всеки съсобственик конкретната част от жилището, която му се следва съобразно дела му в наследството, след което и при уважаване на ревандикационния иск, ще можете принудително да искате не просто да влезете в имота, а да получите фактическа власт върху конкретно отредената Ви част от него, като на другия собственик също ще му бъде определена такава част. Оттам насетне всеки ще има правото да ползва само такава реална част от жилището, каквато му е разпределена в съдебното производство.

Нарушаване на договор за разпределение на ползването от друг съсобственик

Когато първоначално с останалите съсобственици сте постигнали съгласие и сте сключили договор за разпределение на ползването на общ имот помежду ви, то следва всеки от вас да го изпълнява. Можете да предявите иск за разпределение на ползването, само ако има някакви нови обстоятелства, които налагат това – променят се квотите в наследяването, установи се изменение на площта или границите и т.н., тъй като в този случай ще бъдете затруднени да ползвате имота съобразно постигнатите договорки. Ако някой от съсобствениците обаче, въпреки че имате договор, Ви пречи да ползвате определената Ви с Договора част, макар и да не спори за това кой каква част от правото на собственост има, то пътят за защита е чрез предявяване на т.нар. „негаторен иск” – за прекратяване на всяко неоснователно действие, с което съсобственик Ви пречи да упражнявате Вашето право на собственост.

Обезщетение за лишаване от ползването на имота

Съгласно чл.31 от Закона за собствеността, когато само единият от съсобствениците ползва лично вещта, то другите имат право да получат обезщетение за това, че са лишени от правото на ползване. Задължението за заплащане на това обезщетение възниква от деня, в който съсобственикът е получил писмената покана за това. От този момент започва да Ви дължи обезщетение, което е в размер на средната пазарна наемна цена за подобен имот съобразно притежавания от Ваш дял в съсобствеността. В случай, че Ви е поканил да ползвате имота, а Вие отказвате неоснователно, няма да можете да получите обезщетение – дължи се такова само когато са Ви лишили неправомерно от ползване върху обща вещ, а не когато Вие не желаете да ползвате.

Съдебната практика

В съдебната практика се приема, че под лично ползване следва да се разбира не само, когато съсобственикът чрез свои непосредствени действия упражнява владение върху имота, но и когато е дал имота на член на неговото семейство, или на трето лице, но безвъзмездно /т.е. не е сключен договор за наем и не се плаща месечна наемна цена/, както и когато не ползва пряко имота, но държи ключа и не Ви допуска. Не бързайте да се радвате, ако за момент сте си помислили „добре, че сключих договор за наем”. В случаите, когато имотът не се ползва лично от съсобственика, а е предоставен на трето лице – наемател, то пак по силата на Закона, дължите на останалите съсосбтвеници това, което им се припада от наемното възнаграждение съобразно притежаваните от тях идеални части. Ако сте от другата страна – можете да предявите иск за осъждането на съсобственик, отдал имота под наем, да Ви заплати припадащия Ви се дял от този общ доход.

Ако искате да помогнем и на Вас да решите правни въпроси свързани със съсобственост, свържете се с нас на тел. +359 893 483 463 или ни пишете на laweyr@ivanchovandpartners.com.

Автор: Адвокат Яна Борисова