Разваляване на договор за покупко-продажба на недвижим имот

В настоящата статия ще разгледаме въпроса за развалянето на договор за покупко-продажба на недвижим имот. С всяка година се увеличават новопостроените имоти и съответно сделките, свързани с продажбите им. Но не всички продажби са свързани с новопостроени имоти.

Сделките с имоти, построени преди десет, двадесет или повече години съставляват значителен дял и ако историята на новопостроените имоти е лесно проследима, то при по-старите такива, е възможно да има изненади. Ако имотът не е бил проучен подробно преди сключване на сделката, остава само една възможност за защита.

Развалянето на договора за покупко-продажба на имот е уредено в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, като право на изправната страна да си възвърне с обратна сила това, което е дала, но без да е получила обещаното в замяна.

В закона е предвидено този вид договори да се сключват с форма „Нотариален акт“. Сключването му в друга форма освен изрично посочените в нормативни актове е недействително. Законодателят е посочил  развалянето на този вид договори да се извършва единствено по съдебен ред.

Причини за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот

В практиката са налице редица причини, които да доведат до разваляне на договора за покупко-продажба на имот. Най-честите правни основания, водещи до недействителност на договора за покупко-продажба, са следните:

• Незаплащане на продажната цена, пълно или частично – незаплащането на уговорената цена е често срещано основание. Това е така поради спецификата на този вид сделки. Много често поради високата цена, имотите се закупуват със средства от банкови кредити, които се отпускат на части. Практика на банковите институции е една част от сумата се отпуска в деня на изповядване на сделката при нотариуса, а другата част се отпуска след това, най-често след вписване на ипотека в полза на тази банка.
• Евикция – това означава действия на съдебно отстранение на купувача. В нотариалните актове се включва клауза относно евикцията, съгласно която, ако купувачът бъде отстранен, той има правото да развали договора и да иска да му се върне платената цена.
• Неполагане на обещаните “гледане и издръжка“ – в случаите на прехвърляне на недвижим имот по договор за издръжка и гледане няма уговорена конкретна продажна цена на имота, а купувачът се задължава да полага грижи, да предоставя издръжка и всичко друго, което е необходимо на продавача. Обичайно такива сделки се сключват между роднини. При неполагане на обещаните грижи и даване на обещаната издръжка, продавачът има право да развали договора.
• Разпореждане със запазена част от наследството във вреда на наследник. При тази хипотеза, лице, чиято запазена част от наследството е накърнена, поради разпореждане може да предяви такъв иск. В практиката най-често подобно производство се образува за разваляне на покупко-продажба между наследодателя и един от наследниците, като с тази сделка се цели да се прикрие дарение. Това се прави с цел заобикаляне на запазената част от наследството на всеки от наследниците.
• Грешка – тя се отнася до погрешните представи или незнанието на определени обстоятелства, които играят решаваща роля за сключване на сделката.
• Измама – е налице, когато волеизявлението е направено под действието на неверни представи, които другата страна или трето лице са предизвикали умишлено в страната по сделката.
• Заплаха – заплашването се изразява в сключване на сделката под влияние на психическа въздействие. Тя се изразява в създаване на основателен страх, за да се принуди едно лице да сключи сделката.

Последните три основания водят след себе си недействителност на договор за покупко-продажба.

Процедура за завеждане на дело за разваляне на сделка

За да може да се упражни правото по съдебно разваляне на договор за покупко-продажба на имот и да бъде започнат съдебен спор относно покупко-продажбата на имот, трябва да са налице, следните три предпоставки:

• Да е налице неизпълнение на едната страна – пълно, забавено, несъответно на уговореното или частично неизпълнение, като това неизпълнение трябва да е съществено.
• Неизпълнението трябва да е виновно, тоест длъжникът да не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря.
• Страната която иска разваляне трябва да е изправна. Правото на разваляне може да се упражни единствено от “изправната” срещу “неизправната” страна. Изправна е страната, която е изпълнила своето задължение.

Искът за разваляне на договора за покупко-продажба на имот се завежда по местонахождение на имота. След определяне цената на иска по реда на ГПК, ще се определи и родово компетентния съд /районен или окръжен/. На окръжния съд като първа инстанция са подсъдни исковете за собственост и други вещни права върху имот с цена на иска над 50 000 лева.

Респективно исковете за собственост и други вещни права върху имот с цена на иска под 50 000 лева са подсъдни на районните съдилища. Правото да се развали договорът се погасява с петгодишна давност, която започва да тече от датата на сключване на сделката.

Важна подробност е, че исковата молба по този вид дела подлежи на вписване в Службата по вписванията.

Съдът разглежда делото в състав от един съдия. Страната, която иска да развали договора е тази, която трябва да докаже твърденията си. Доказването се извършва с всички допустими доказателства /свидетелски показания, експертизи, обяснения на страните, относима документация и др./ . Налице са и някои ограничения, като например забраната за доказване на стойността на договори на стойност над 5 000 лева със свидетелски показания.

Важна подробност е, че съдът няма да развали сделката, ако неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса, на поискалата го страна.

В законодателството ни е инкорпорирана забрана за плащания в брой при суми и сделки над 10 000 лева.

В практиката невинаги продажните цени, които се заплащат са над тази граница, от което разбираме, че доказването на продажна цена под 10 000 лева следва да се извърши с частен документ, например разписка. Доказването е необходимо независимо от това дали в нотариалния акт е вписано, че сумата е била предварително платена, което е често срещана практика.

Правни последици от развалянето на сделката

Съгласно закона, развалянето на покупко-продабжба на имот има обратно действие.

Обратно действие означава, че всяка от страните по сделката трябва да върне на другата това, с което се е обогатила. По-просто казано, купувачът трябва да върне имота на продавача, а последния трябва да върне платеното от купувача. Когато кредиторът /изправната страна/ е претърпял вреди от неизпълнението на договора, същият има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.

В случаите на евикция, когато купувачът е бил съдебно отстранен, той може да иска от продавача не само това, което му е платил, но и още стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице, както и заплащане на разноските по делото за евикция.

При разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, страните дължат една на друга това, с което са се обогатили за сметка на другата страна.

Лицето, прехвърлило имота ще си получи имота, но лицето поело ангажимент за гледане и издръжка ще получи обратно само онези средства, които е доказало, че е дало за издръжка и гледане. При смърт на страната получила имота, задължението за издръжка и гледане преминава в неговите наследници.

Когато наследник заведе такъв иск, същият цели да възстанови положението отпреди сделката, а не да получи продажната цена. Това е така, защото наследника не е участвал в сделката, тоест за нея е бил трето лице. Последиците за страните по сделката са, че купувачът трябва да върне имота, а продавача да му върне продажната цена, ако такава е заплатена.

Възможности за обжалване на съдебното решение

Решението на съда не е окончателно и подлежи на обжалване пред окръжен съд, ако делото е било разглеждано от районен съд и пред апелативен съд, ако делото е било разглеждано от окръжен съд, като първа инстанция.

Срещу решението може да се подаде въззивна жалба в четиринадесет дневен срок от получаването му. Страна, която не е съгласно с решението, само в частта за разноските, може да подаде молба до първоинстанционния съд за изменение на решението само в тази му част.

В производството по обжалване пред въззивния съд не се допускат доказателства, които са могли да бъдат приложени и събрани пред първия по степен съд.

Могат да бъдат посочени само такива, които не са били известни на страните. Съдът заседава в състав от трима съдии.

След разглеждане на производводството, съдебния състав постановява решение, с което може да потвърди, измени, да отмени обжалвания акт, като постанови ново решение или върне делото за ново разглеждане от друг състав на районния, респективно окръжния съд.

Решението на въззивния съд подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му. Законодателят е предвидил стриктни условия за допускане на делото до разглеждане на делото пред този съд.

Касационното производство в България има две фази – Допускане до касационно обжалване и Разглеждане на касационната жалба.

Относно допустимостта на жалбата в първата фаза, ако същата не отговаря на законовите изисквания, ВКС постановява определение, с което я оставя без раглеждане. Последица от това е влизане в сила на обжалваното пред ВКС въззивно решение.

Ако жалбата бъде допусната до втората фаза, ВКС постановява решение, с което има право да потвърди, измени и да отмени обжалвания акт, като постанови ново решение или върне делото за ново разглеждане от друг състав на съда, чието решение е било обжалвано.

Управление на спорове при покупко-продажба на недвижим имот

Много често в практиката сме се натъквали на продавачи и купувачи, които са изпаднали в трудна ситуация, защото не са изследвали достатъчно добре имота. Били са на твърдото убеждение, че “няма какво да стане точно с моята сделка” и дори недействителност на договор за покупко-продажба.

Най-добрата защита по сделка за покупко-продажба на недвижим имот може да получи, когато се консултирате с адвокат по недвижими имоти и вещно право още в началото. Консултация преди да са извършени, каквито и да било правни или фактически действия, ще защити в най-голяма степен вашите права и законни интереси.

Освен ревизията на документите, специалистът може да се извърши редица проверки, като например такава за вещни тежести върху имота, наличие на завещателни разпореждания върху имота (само ако завещението е вписано), законови забрани да реализирате идеята си за имота и други.

В гражданския оборот съществуват редица възможни неизвестни, които биха могли да струват скъпо, в случай на неглежиране. Адвокатът по вещно право и недвижими имоти може да Ви спести значителни и ненужни разходи и главоболия, дори това да забави сделката с няколко дни. Спокойствието при покупката или продажбата на имот няма цена.

Ако желаете да Ви съдействаме при покупко-продажба на имот или за разваляне на договор за покупко-продажба на имот, моля да позвъните на тел. 0893 483 463.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет. Авторът на статията не носи отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия, въз основа на съдържанието й.