Как се извършва дарение на имот и какви са правните последици

Дарението на имот е вид правна сделка, при която едно лице /дарител/ отстъпва веднага безвъзмездно свое имуществено право на друго лице /дарен/, което го приема. Нормативната уредба се съдържа в Закона за задълженията и договорите. Дарението на имот най-често се извършва между роднини, като обичайно, в такива случаи, имотът се прехвърля при запазване на пожизнено право на ползване за дарителя. За извършване на разпореждания с недвижими имоти, законодателят е въвел законова процедура, която трябва да бъде спазена, за да бъде сделката действителна.

Ако цялата процедура не бъде извършена съобразно закона, то няма да настъпят желаните от страните правни последици.

Адвокат, специализиран в недвижимите имоти ще може да анализира случая и да ви даде ценни насоки за това какви действия да се предприемат. Така ще можете да се сдобиете с необходимите документи по-бързо, да се извърши подробна проверка на имота за вреди и тежести и ще можете да запазите дата за изповядване на сделката пред нотариус.

Какво включва процесът по дарение на имот

Дарението може да бъде извършено, ако дарителят е собственик на имота. Законът забранява извършването на такава правна сделка с предмет чуждо или бъдещо имущество. Дарител може да е всяко физическо или юридическо лице, а надарен може да е физическо или юридическо лице, но също така държавата и общините.

Дарението на имот се различава от покупко-продажбата по това, че дарението е безвъзмездно, а при покупко-продажбата на имот се заплаща парична сума срещу получаване на правото на собственост. Законът позволява и замяна на един недвижим имот с друг. Всеки от заменители се счита за продавач на това, което продава и за купувач на това, което получава.

За да може дарението да породи правни последици, законодателят е въвел редица законови изисквания. Сделката трябва да се сключи с Нотариален акт. Неспазването на формата означава недействителност на договора и той не може да породи желаните от страните последици. Нотариалният акт се прочита от нотариуса в присъствието на страните и ако същите нямат възражения се пристъпва към подписване. След полагане на подписите в необходимите преписи от нотариалния акт, нотариусът заявява вписването на сделката в Агенцията по вписванията – служба „Имотен регистър“.

Важна подробност е, че имотът трябва да попада в района на нотариуса. Ако това е така, нотариусът има правомощията да изповяда сделката.

Дарителят може да запази за себе си право на ползване, както и да иска отмяна на дарението, ако са налице обстоятелствата по чл.227, ал.1 от Закона за задълженията и договорите. В определени хипотези, това право може да бъде упражнено от наследниците на дарителя.

Дареният има правото да откаже да приеме дарението. Това право може да се упражни, като не подпише нотариалния акт за дарение на имот.

Разходи при дарение на имот

Дарението на имот е сделка, при която се дължат редица данъци и такси. Размерът им се определя на база записаното в удостоверението за данъчна оценка на имота, който ще се дарява.

Първата категория разходи са тези за нотариални такси. Таксата се определя по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, при съобразяване с данъчната оценка. Нотариалната такса е съставена от фиксиран размер, към която се прибавя променлива процентова добавка за горницата над определена сума.

Вторият разход е свързан с местния данък към съответната община. Съгласно чл. 44, ал. 6 от Закона за местните данъци и такси, върху имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи не се начислява данък. При дарение между братя и сестри и техните деца се дължи данък в размер от 0,7 до 1,4 на сто, а при дарение между лица извън вече посочените – от 5 до 10 на сто. Всеки общински съвет приема решение, с което определя точния размер на дължимия местен данък.

За вписването на нотариалния акт в Агенцията по вписванията, служба „Имотен регистър“, нотариусът събира държавна такса в размер на 0,1% от размера на данъчната оценка, съгласно тарифата на агенцията, но не по-малко от 10 /десет/ лева.

Препоръчително е да потърсите помощ от адвокат, когато се подготвя сделка с имот. Консултацията с адвокат-специалист може да ви даде яснота относно необходимите документи във всеки конкретен случай и времето, което е нужно за снабдяване с тях.

Необходими документи

За извършване на дарение на недвижим имот са необходими редица документи, които трябва да се представят пред нотариуса.

Документ за собственост – дарителят трябва да удостовери, че е собственик на имота, който дарява. Документите за собственост са:

• Нотариален акт;
• Съдебно решение;
• Заместващо нотариалния акт;
• Акт на поземлена комисия за реституция на имот;
• Констативен нотариален акт при придобиване по давност;
• и други.

Когато имотът е придобит по наследство се прилага удостоверение за наследници към документа за собственост на наследодателя.

Скица на имота – в зависимост от мястото му, компетентна да я издаде е съответната местна служба към Агенцията за геодезия, картография и кадастър или общината по местонахождение на имота.

Удостоверение за данъчна оценка – издава се от отдел „Местни данъци и такси“ при общината, в чийто район се намира имота. За нейното издаване е необходимо да се представят документа за собственост и скицата. Важно е да се отбележи, че това удостоверение се издава, само ако са заплатени всички данъчни задължения за имота.

Важен документ е удостоверението за тежести, което се издава от Агенцията по вписванията. То дава информация за това дали има вписани ипотеки, вещни права, искови молби и други тежести, които могат да създадат правни трудности.

С влизане в сила на измененията на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, нотариусите не изповядват сделки за имоти, при които се прехвърля собствеността или се учредяват вещни права, ако са налице непогасени публични задължения. Нотариусът служебно извършва проверка в системата на НАП.

При явяването си пред нотариуса страните трябва да носят документ за самоличност, а ако някоя страна или и двете се представляват от пълномощници, трябва да се представят нотариално заверени пълномощни, за да се извършат необходимите действия.

Колко струва прехвърлянето на имот чрез дарение?

Общата стойност за прехвърляне на имота включва разходите за местен данък /ако е дължим/, нотариалните такси, както и държавните и общински такси за издаване на различните документи. Обичайно, всеки собственик разполага само с документа, с който е придобил имота, но не и с останалите документи, тъй като те са необходими единствено при прехвърлянето.

Всеки държавен или общински орган разполага с тарифа за документите, които издава. Стойността на услугата зависи в голяма степен и от това колко бързо физическото или юридическото лице желае да се сдобие с конкретния документ. При по-бърза услуга се увеличава и стойността й. Обичайно в практиката са установени следните срокове: до 24 часа, до 3 работни дни, до 7 работни дни и 30 календарни дни, но всяка институция може да определи свои срокове, ако има предоставено право за това.

Ето защо, в зависимост от наличието на роднинска връзка между дарител и надарен или нейната липса, бързината на издаване на нужните документи, стойността на имота в данъчната оценка, разходите по извършване на дарението на имот могат да се различават във всеки отделен случай. Към тези разходи следва да се прибави и адвокатския хонорар, ако са използвани правни услуги. Опитен адвокат в сферата на вещното право може да ви консултира, както и да ви съдейства за издаване на нужните документи и да присъства при изповядване на сделката.

Възнаграждението на правния ви съветник се определя в зависимост от обема на желаното съдействие по сделката за дарение на недвижимия имот.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет. Авторът на статията не носи отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия, въз основа на съдържанието й.