Договор за наем – за какво да внимаваме при подписването

Договорът за наем представлява способа, чрез който се отдават за временно ползване вещите в ежедневието ни. В практиката много често се подписват договори за наем, в които не се уговарят важни клаузи. Често, при сключване на такъв договор страните не са наясно с правата и задълженията си.

Договорът за наем е нормативно уреден в Закона за задълженията и договорите. В допълнение на основните задължения в договорите за наем се включват условия, които често са подминавани като маловажни или не се разбират от наемателя и наемодателя. При подписване на такъв договор е нужно да се разбира значението на клаузите и техния обхват. В такива случаи, незнанието на определени договорки, не е основание за освобождаване на страната по договора за наем от задълженията по същия.

Приемането на необмислени или неясни клаузи може да ви струва скъпо, в случай на съдебни производства, тъй като за завеждане и водене на същите се заплащат определени разходи – държавни такси, адвокатски хонорари, възнаграждения на вещи лица и други.

Какво представлява договорът за наем

Договорът за наем е устна или писмена договорка между две физически и/или юридически лица, с който едната страна /наемодател/ предоставя определена вещ за ползване на другата страна /наемател/ срещу заплащане на конкретна парична сума.

В определени случаи държавата и общините също могат да са страна по договор за наем. Примери за това са отдаване под наем на имоти, които са държавна или общинска собственост. За да се счита договора за сключен, е нужно единствено да бъде постигнато съгласие между страните. В практиката този договор се сключва в писмена форма, а понякога се прави и нотариално заверка, но тя не е задължителна. Целта на писмената форма е да се опишат правата и задълженията на страните. По този начин, ако се стигне до неизпълнение на задължения на някоя от тях, изправната страна ще може по-лесно да търси съдебна защита.

Основните елементи на такъв договор са:

• Уговорките относно вещта, която се отдава под наем;
• Цената;
• Срока на договора;
• Условия, при които се прекратява договора;
• Депозит;
• Условията за възстановяването му и други.

Ключови клаузи, за които трябва да внимаваме

Първата клауза, за която трябва да следим е размера на наема и срока за плащането му. Наемът и срока за неговото заплащане се уговарят свободно между страните. Обикновено размера на наема се диктува от волята на страните, но и от стойността на наема по други сходни договори, например при отдаване под наем на недвижими имоти. За плащането на наема може да бъде постигната договорка, същият да се заплаща до определено число от месеца, за който се дължи или по друг удобен за страните начин.

Възможна е предплата или заплащане в определен срок след изтичане на периода, за който се дължи наема.

Наемодателя и наемателя имат различни права. Наемодателят има следните основни задължения:

• Да предаде вещта, в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета;
• Да поддържа вещта в добро състояние за целия наемен период. Дребните поправки, които са необходими след обикновеното потребление на вещта са за сметка на наемателя.
• Да обезпечи нормалното ползване, което се изразява в това същия да се въздържа от действия, които ще попречат на наемателя да ползва спокойно вещта. Например след като е отдал вещта под наем, да не я отдаде отново на друго лице.

Наемателят от своя страна е длъжен да:

• Да заплаща наемната цена и разходите свързани с ползването й, в уговорените срокове;
• Да си служи с вещта като добър стопанин и да съобщава незабавно на наемодателя за посегателства, извършени от трети лица върху наетата вещ;
• Да върне вещта след изтичане на договора или при получаване на предизвестие.

Обичайно е, при отдаване под наем на определени вещи се уговаря депозит, който се връща на наемателя след като е върнал наетата вещ без щети по нея. Такъв депозит в практиката се уговаря при наемане на автомобили и недвижими имоти.

Обикновено размера на депозита е от 1 /един/ до 3 /три/ наема и се заплаща при подписване на договора за наем.

Когато се сключва договора за наем се разпределят и разходите за поддръжка и ремонт. Разходите за ремонт са за сметка на наемодателя, стига вредите да не са причинени виновно от наемателя. Разходите за ползване на вещта са за сметка на наемателя. Такива разходи в зависимост от вещта са: комунални разходи, такса смет, горива и други.

Договорът за наем може да бъде прекратен по взаимно съгласие, с изтичане на срока на договора, чрез предизвестие, чрез разваляне от изправната страна, поради неизпълнение на договора от другата страна, погиване /унищожаване/ на наетата вещ.

Често срещани капани при договорите за наем

Често в практиката се случва човек да се съгласи на определени условия и след това да се окаже, че се е съгласил на нещо различно. Обикновено това се получава при неясни или непълни условия на договора.

Например при наем на недвижим имот, много често в договорите е записано, че наемателят ще заплаща всички разходи свързани с имота или ще заплаща всички разходи по поддръжката на имота. За ваша сигурност разходите, които трябва да се заплащат е нужно да се опишат изрично, например: електроснабдяване, водоснабдяване, вноски към етажната собственост и т.н.

Когато се договаря срока на договора не е широкоизвестно, че има ограничения. Максималния срок за сключване на такъв договор е 10 /десет/ години, освен ако сделката е търговска т.е. между търговци, тогава срока би могъл да бъде по-дълъг. Лицата, които извършват действия по обикновено управление, могат да сключат договора за срок до 3 /три/ години. Такива лица са несобственици, например наемател, който преотдава под наем вещи, които е наел. Ако уговорения срок е по-дълъг от максималния, договорът има сила за десет и съответно за три години.

Условията за прекратяване на договора са едни от най-важните. При нарушение на условията за прекратяване може да се стигне до заплащане на обезщетение за вреди, както и разноски по съдебно производство. Един нерядко срещан случай е, когато поради неплащане на наемни задължения за имот, наемодателят изнася вещите на наемателя и сменя ключалката.

За да се избегнат нарушения на закона и скъпоструващи грешки, е нужно да се изброят изчерпателно всички условия, при които може да се прекрати договора.

Често при предаване на имота това се прави без опис и протокол. По този начин се пропуска възможността да се документират повреди и дефекти. Това може да доведе до това, да се прехвърли отговорността за тях върху наемателя, дори ако същият няма вина.

Как да се подготвим за подписване на договора?

На първо място, трябва да се провери кой е собственика на вещта. Това може да стане чрез представяне на договор за покупко-продажба, нотариален акт, договор за дарение, придобиване по наследство и по други начини. Целта на това действие е да се избегнат вероятностите за злоупотреба с чужд имот.

Възможно е имотът да е предмет на съдебно производство, например делба. Това може да доведе до хипотезата, че наемодателят може да е собственик до определен период във времето или други лица да предявят претенции за заплащане на наем.

Консултацията с адвокат-специалист в сферата, би могъл да ви съдейства при подготовката на договора за наем, както и да провери същия за клаузи, които са във ваша вреда. Такива клаузи могат да бъдат т.нар. „Неравноправни клаузи“ в случаите, когато наемате имот от търговец.

Използването на адвокатски услуги ще ви спести хиляди главоболия и разходи напред във времето.

Адвокатът ще може да провери имота – кой е неговият собственик, налице ли са вписани искови молби относно дела, свързани с имота и други обстоятелства, които имат значение. Друг начин, по който вашият правен съветник ще може да ви съдейства и с изготвяне на приемо-предавателен протокол и опис на вещта. По този начин ще бъдат документирани евентуални вреди преди предаването на вещта на наемателя.

Какво да направите при спор или нарушение на договора?

Няма пречка да опитате чрез преговори да разрешите възникналия проблем. Това ще бъде по-бързо и по-евтино от водене на съдебно производство, но за да се реши въпроса, е необходимо и двете страни да търсят решаване на проблема по този начин. Ако другата страна не желае да води диалог за извънсъдебно решаване, то единствения ви полезен ход е завеждане на съдебно производство.

Наемодателят има правна възможност да търси заплащане на неплатени наемни суми, да търси обезщетение за вреди, които са нанесени на вещта и нейното предаване от наемателя, обезщетение за неспазено предизвестие, ако такова е било уговорено и други.

Наемателят може да търси съдебна защита за неправомерно изгонване от имота, респективно отнемане на вещта от наемодателя без основание, обезщетение за претърпени вреди от невъзможността да ползва вещта, да задължи наемодателя да не му пречи да ползва вещта по нейното предназначение и други.

За целта страната, която счита, че са накърнени правата й следва да подаде иск до компетентния съд. Защита по тези дела може да се осъществи по закона за собствеността и по закона за задълженията и договорите.

В случаите на отдадена под наем на земеделска земя се прилага Закона за арендата в земеделието.

Когато е отдаден държавен или общински имот, се прилагат респективно Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост.

Ако след постановяване на решението на съда, някоя от страните остане недоволна от крайния съдебен акт, същата има право да обжалва пред въззивната /или втората/ инстанция. Жалби срещу решенията на районен съд се разглеждат пред окръжен съд, а жалби срещу решенията на окръжен съд като първа инстанция се разглеждат от апелативен съд. В определени случаи, казусът би могъл да стигне и до най-висшата съдебна инстанция по гражданските дела – Върховния касационен съд.

На всеки му се е налагало да сключва договор за наем по един или друг повод. В такива случаи е важно да се запознаете с целия договор и всяка една негова клауза. Необходимо е да разбирате всички договорки, защото след като веднъж положите подписа си, то вие сте съгласни с уговорките в договора и трябва да ги спазвате. Ако потърсите съдействие от адвокат ще може да се възползвате от знанията и опита му в сферата.

Правните познания на вашият съветник в сферата на наемните отношения ще ви предпазят в по-голяма степен, отколкото ако без чужда помощ уговаряте условията на договора за наем. Невнимание при подписване на договора може да коства нерви, разходи и загубено време, ако не се обърне внимание на детайлите на договора.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет. Авторът на статията не носи отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия, въз основа на съдържанието й.