Симулативна сделка – оспорване и правна защита

Симулативна сделка е правен акт, при който страните умишлено прикриват истинската природа на своето споразумение чрез създаването на фиктивен договор. Това се прави с цел заобикаляне на закона или други задължения, като по този начин сделката на практика е нищожна от правна гледна точка.

Възможно ли е да се оспори съдържанието на вече сключен договор касаещ цената?

Не са редки случаите, при които договори се сключват между роднини или приятели, като много често страните изповядват сделката чисто формално, за да бъде спазен законът, като същевременно в техните вътрешни отношения действат други неписани клаузи.

Така например се сключват сделки за продажба на МПС, гаражи и други, като поради близкото познанство или приятелство между страните, те се разбират цената да бъде изплатена след сключване на договора. В други случаи, като сделките с недвижими имоти понякога се посочва по-ниска цена от тази, която действително е уговорена, с друга цел.

Има и моменти в които страните уреждат отношенията си така, както са се разбрали в действителност. В такива ситуации няма никакъв повод за притеснение или необходимост от юридическа помощ.

Не е рядкост обаче да възникнат проблеми именно заради разваляне на близките взаимоотношения между гражданите при симулативна сделка. Това често се случва поради неплащане на цената или част от нея, или поради нежелание да се върне собствеността върху вещта, когато симулативната сделка е била с друга цел.

Симулативната сделка може да предизвика допълнителни правни усложнения, особено ако една от страните не изпълнява договорените условия.

Когато в договра е записана една цена, а уговорената е по – висока

Хипотезата е следната – страните уговарят устно помежду си по-висока цена, но в писмения договор е вписана по-ниска, като впоследствие купувачът отказва да заплати разликата до действително уговорения размер.

Тук има елемент на фиктивност относно уговорената цена и тази, която действително  е посочена като целта е възможно да бъде различна. Според съдебната практика няма пречка, ако купувачът откаже да заплати разликата до действително уговорената цена, да бъде предявен иск за прогласяване недействителността и симулативността на договора в тази част и да се иска заплащане на пълния размер.

Най-сигурният начин да бъде разкрита симулативна сделка е чрез изготвянето на т.нар. „обратно писмо“. По този начин продавачът може да осъди купувача за разликата между вписаната и действително уговорената между страните цена.

Няма значение дали този документ ще бъде съставен и подписан преди, по време или след сключването на договора.

Обратно писмо

Това по своята същност е документ, в който страните заявяват изрично какви са действителните уговорки помежду им, които обаче остават скрити за третите лица  Този документ следва да носи подписите на страните и не е необходимо да се заверява пред нотариус.

В този случай, ако купувачът откаже да заплати разликата до пълната стойност, то за продавача не остава нищо друго освен да предяви иск. Искът е за нищожност, недействителност и симулативност, но само частично – спрямо клаузата по договора, в която е записана продажната цена.

В него се иска от съда да приложи в отношенията между страните правилата на друго, скрито от външния свят съглашение. Също така се иска купувачът да бъде осъден да заплати остатъка до реално уговорения размер на цената.

За да се развият напълно благоприятно събитията,  то е достатъчно да се представи това обратно писмо, носещо подписа на страните и така без никакви други доказателства ще бъде разкрита фиктивността на договорената клауза за цената и купувачът ще бъде осъден да заплати разликата.

Относими моменти при симулативна сделка

Когато обаче такова „обратно писмо” не е било изготвено и подписано, то в този случай въпроса се усложнява. Това е така, тъй като съгласно процесуалния закон са забранени свидетелски показания за оспорване на съдържанието на частен подписан документ, какъвто е и договорът за продажба.

Все пак има опция в закона такива да бъдат допуснати, но само в случай, че продавачът представи друг документ, който изхожда от купувача и от който може да се направи някакво предположение, че е възможно уговорената клауза за цената по договора да не е действителната.

За такъв документ се счита според съдебната практика и „обратното писмо”, в което обаче вместо изявленията на двете страни, се съдържа волеизявлението и подписа само на купувача, който изрично е декларирал, че действителната цена е друга.

В този случай, след представянето на писмото пред съда, тъй като продавачът не се е подписал върху него и липсва неговото изявление, то няма как същото да е достатъчно за уважаване на иска. Въпреки това, писмото служи като основание да се преодолее забраната и да се допуснат свидетели, с които да се докаже, че уговорката за продажната цена е фиктивна.

Когато изрично е записано, че цената е платена изцяло, а в действителност това не е така

Втората хипотеза, която ще разгледаме е, когато страните са искали да се породи действието на договора точно така, както е посочено в него, уговорката е устна цената да се плати в някакъв срок след подписването, но в самия договор е изписано изрично, най-често с дребен шрифт, че „цената е изцяло заплатена в брой при подписването на договора”.

Обикновено лицата не обръщат внимание на това, което е записано и недочитат докрай всички клаузи, защото смятат, че вече са се разбрали устно, или друго лице  ги успокоява като им казва „няма проблем, това е формалност, винаги присъства такава клауза в договорите.

Дали обаче наистина е така? Дали е формалност, или може да изиграе много лоша шега недоглеждането на договора и най-вече, когато сумата не е платена в действителност ?

След подписването на симулативна сделка продавачът обикновено очаква да му се заплати цената в уговорения срок и у него не се поражда никакво съмнение или притеснение – нали са познати,приятели или роднини с купувача !

Не е рядкост отношенията да не се развият по план и купувачът да отлага изпълнението на задължението дотолкова, че продавачът да реши да заведе дело срещу него, с риск си разваляне на отношенията.

Симулативна сделка – финални мисли

Според съдебната практика, договорът в тази част, където изрично е прието, че цената е изплатена в брой при подписване на договора, има характера на разписка.

Това важи обаче само в случай, че цената е до 10 000 лева, тъй като при цена над 10 000 лева е налице задължитело изискване плащането да бъде извършено само по банков път.

Свидетелски показания за доказване, че сумата не е платена в тези случаи, са недопустими. Съществуват обаче различни хипотези и понякога не всичко е изгубено – има случаи от съдебната практика, при които такива искове се уважават, но в зависимост от други факти, които са конкретни за дадения случай.

Ето защо е необходимо да се направи цялостна проверка по случая и да се прецени дали има и други моменти, факти, доказателства, които могат да доведат до успешно приключване на делото.

В случай на нужда от юридическа консултация според характеристиките на конкретния случай с компетентен адвокат, то можете да се свържете с нас чрез телефоните, посочени в сайта или да ни пишете през контактната ни форма.