Предварителен договор за покупко-продажба

В тази статия ще разгледаме специфични правни моменти при предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съобразени с актуалната практика на Върховния касационен съд.

Прехвърляне на имота на трето лице след предварителен договор

Не е изключено да попаднете в следната хипотеза –даден имот Ви допада, решавате да го закупите, сключвате предварителен договор с продавача, заплащате му аванс в размер на 10 % и … впоследствие с изненада малко преди сключването на окончателен договор разбирате, че продавачът е продал имота на трето лице.

Какво можете да направите? Първият Ви вариант е да осъдите продавача за неизпълнение на договора, като претендирате освен цената, която сте заплатили, така и обезщетение за вреди.

Макар да изглежда лесно да осъдите неизправния продавач, няма гаранция, че ще възстановите сумите при съдебно изпълнение. Всичко зависи от наличното имущество на продавача.

Подавате молба до съдебен изпълнител, прилагате изпълнителен лист и се оказва, че продавачът Ви е опразнил всичките си банкови сметки, не работи по трудово отношение или е посочена заплата до размера на минималната за страната и т.н. От една страна сте в правото си, от друга обаче не можете да си възстановите и стотинка от всичко заплатено.

Вторият вариант е много по-удачен, ако все още държите да придобиете имота. В такъв случай не можете да предявите иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като това изисква продавачът да бъде собственик към момента на делото.

Ето защо наред с този иск задължително следва да предявите т.нар. в правото „павлов или отменителен иск”. С павлов иск може да поискате сделката с третото лице да бъде обявена за недействителна спрямо Вас.

Павловият иск – Защита при увреждащи сделки

Павловият иск е средство за защита на едно лице срещу неговия длъжник, чрез което се иска да бъдат обявени само спрямо него определени действия за недействителни, поради това, че са увреждащи и длъжникът е бил наясно с това като ги е извършвал.

Специфичното е, че тази увреждаща сделка може да се обяви за неосъществена само спрямо Вас, не и за трети лица. Какво означава това? Това означава, че продавачът е прехвърлил имота на трето лице в периода след сключването на предварителния договор с Вас.

Ако бъде уважен този иск, Вие ще можете да поискате от съда да обяви предварителния Ви договор за окончателен и да станете директно собственик по силата на съдебното решение. Съдът може да постанови, че имотът никога не е бил прехвърлен на третото лице, което ще позволи обявяване на предварителния договор за окончателен.

Съдът ще уважи и иска за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба за окончателен, защото изрично е признал тази недействителност.

Прехвърляне на права по предварителен договор

Законът за задълженията и договорите позволява прехвърлянето на права по договори на трети лица, включително при предварителни договори за покупко-продажба. В случай, че се прехвърлят права по предварителен договор в полза на друго лице, то върху него ще премине въможността да иска сключване на окончателен договор и предаване на имота.

Освен това проблемът идва поради факта, че към момента на сключване на предварителния договор се заплаща само част от цената /обикновено в размер на 10 %/, като и двете страни продължават взаимно да си дължат – продавачът прехвърлянето на собствеността, а купувачът – остатъка от цената.

Ето защо при едно такова прехвърляне само на права или както се нарича в правото – „цесия”, ще се стигне и до придобиване от получаващото трето лице качеството на длъжник спрямо продавача за цената.

Такова заместване в дълг обаче без съгласието на кредитора е недопустимо – възможно е новият купвач да е неплатежоспособен и продавачът да не иска това ново лице да замести първоначалния купувач. Ето защо не би било възможно да се прехвърли само правото за сключване на окончателен договор в полза на трето лице без едновременно да замести и първоначалния купувач в задължението за плащане на цената.

Според практиката на ВКС замяната на купувач трябва да стане или чрез едно тристранно споразумение, в което продавачът, старият купувач и новият взаимно се съгласяват да бъде осъществена подмяната на купувача, или чрез няколко отделни договора – веднъж между новия и стария купувач и втори път между продавача и купувача.

В противен случай ВКС приема, че когато е прехвърлено само правото за сключване на окончателен договор, то първоначалният купувач остава задължен изцяло за цената, а третото лице може да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, но само когато заплати в срок цената.

Подобрения от купувача по предварителен договор за имот

Нередки са случаите, в които купувачът получава владение върху имота след сключването на предварителния договор, но преди нотариалната сделка за покупко-продажба.

Той започва да влага свои средства, да предприема ремонтни и подобрителни дейности, тъй като очевидно е тласкан от мотива, че този имот в най-скоро време ще стане негова собственост. Ако бъде сключен окончателен договор, то не възникват никакви проблеми – купувачът плаща цената, продавачът прехвърля собствеността и всички подобрения и разходи, които е направил, ще си останат в негова полза.

Проблем има тогава, когато по една или друга причина не се стигне до сключване на окончателен договор – развален е, продавачът отказва да изповяда сделката и др. Но какво тогава се случва с всички разходи, които е направил купувачът за имот, който в крайна сметка няма да бъде придобит от него и ще облагодетелстват друго лице?

В закона този въпрос е разрешен, като изрично на купувача по предварителен договор му се дава правото да търси от продавача увеличената стойност на имота, вследствие на направените от него подобрения. Какво означава това?

Например, ако Вие сте получили владението на имота, но не се стигне до изповядване на окончателната сделка, може да възникне ситуация, при която сте вложили пари за подобрения.

Да кажем, че сте вложили 5 000 лева за ремонтни дейности, като пристройка, лятна кухня, цялостно освежаване, поставяне на по-хубави и стабилни прозорци или ремонт на баня. Ако вследствие на тези подобрения пазарната стойност на имота се е увеличила с 10 000 лева, Вие можете да поискате от собственика да Ви заплати тази сума по увеличената стойност.

В противен случай той ще се обогати неоснователно за сметка на Вас и Вашите разходи, усилия и труд, вложени в чужд имот. Дали има подобрения, или не, се преценява към датата на постановяване на съдебното решение и след извършена оценителна експертиза.

Ако сте вложили обаче 5 000 лв., но това изобщо не е довело до увеличаване стойността на имота, то не можете да претендирате нищо или ако претендирате, то вероятността от уважаема на иска не е висока.

Можете обаче да търсите и в двата случая необходимите разходи, които сте извършили – това са такива разходи за поддържане на вещта и за съхранението й – например ремонт на покрив, който е повреден и др.