Ипотека – Какво трябва да знаете преди кандидатстване

Ипотеката е един от най-често ползваните способи за закупуване на недвижим имот. В последните години се засили тенденцията за закупуване на второ или трето жилище с инвестиционна цел или покупки на промишлени помещения, халета и други.

Задължаването по ипотечен кредит е възможност, която много хора използват, за да се сдобият с първото си собствено жилище. Това не е без рискове. Ипотеките обезпечават кредитни задължения, които се изплащат в следващите 10, 20 и дори 35 години. Това е финансово задължение, което трябва да се изпълнява всеки месец до окончателното изплащане, без закъснение и в пълен размер съгласно договореното.

Ипотеката представлява гарантирана от закона възможност, която е дадена в полза на кредитора (този който има да взима) да се удовлетвори с предимство пред останалите кредитори при принудително изпълнение върху определен недвижим имот.

Търговските банки са организациите, в чиято полза най-често се учредяват ипотеки. Това е така, защото те имат възможността да финансират много на брой сделки за покупко-продажба на недвижими имоти. Освен в полза на банките, ипотеки могат да се учредяват в полза на физически и юридически лица.

Каква е ролята на адвоката при сключване на ипотечен договор?

При този вид сделки, гражданите, юридическите лица и изобщо лицата, обременяващи се с подобен вид задължения, са в по-неблагоприятната позиция. Поради това, те често биват претоварени с информация и запознаване с документация, която невинаги разбират. В тези случаи адвокат ще може да ви помогне като анализира цялата информация и да посочи рисковете на предлаганото споразумение, включително да предложи благоприятни клаузи, както и да направи изменения на неизгодни моменти.

Консултацията преди кандидатстване и цялостна подкрепа с адвокат е полезна с оглед това, че същият ще ви даде насоки за процеса на преговорите и кои клаузи биха били във ваш интерес и кои не. Адвокатът ще може да разпознае неравноправните клаузи в договора, както и да проучи дали уговорките в договора отговарят на закона.

В случаите, когато физическо лице желае да изтегли ипотечен кредит, много хора не знаят, че съществува Закон за кредитите за недвижими имоти на потребителите. В този закон са предвидени редица протекции за потребителите, които желаят да изтеглят ипотечен кредит. Какво е да бъдеш „потребител“ е обяснено в §1, т.20 от допълнителните разпоредби на този закон, съгласно която това е всяко физическо лице, което при сключването на договор за кредит за недвижим имот действа извън рамките на своята търговска, стопанска или професионална дейност.

Специалистът в тази материя ще може да ви обясни какви са приложимите правни норми, които биха защитили вашите интереси и по какъв начин може да се реализира тази защита.

Правни рискове при ипотека и как да ги избегнем

Един от най-честите рискове при ипотеката е дали ще може всеки месец да се заплаща вноската по нея. Неплащането на месечната вноска води до наказателни лихви за забава, които се натрупват върху вече дължимото. По този начин сумата на задължението се увеличава.

Това не е единствената последица, тъй като при продължително неплащане на месечните вноски, имотът, върху който е учредена ипотеката може да бъде продаден на публична продан от съдебен изпълнител.

Много хора смятат, че финансовото задължение по ипотеката се изчерпва със заплащане на месечната вноска. Това не е вярно, защото по ипотеката има редица разходи, за които може да не подозирате. Когато кандидатствате за ипотечен кредит, почти винаги има такси за кандидатстване и разглеждане на документите, които се заплащат отделно и предварително.

За да се учреди ипотека е нужно това да стане чрез нотариален акт, подписан пред нотариус и вписан в имотния регистър. За тази услуга се дължи нотариална такса, която обикновено се заплаща от ипотекарния длъжник.

Отделно от това, се дължи и нотариална такса за закупуването на самия недвижим имот. Обикновено за по-големи размери на ипотечния кредит, кредитодателят има условие за сключване на застраховка живот или застраховка върху имота, която да покрие остатъка от кредитното задължение, ако настъпи застрахователно събитие. Такова събитие може да бъде смърт, временна или трайна нетрудоспособност, погиване на имота и други. Премията по тази застраховка е отново за сметка на длъжника.

Друг риск е промяна в лихвения процент. Това е значително трудно при кредитите, които са изтеглени от физически лица-потребители, тъй като спрямо тях има засилена закрила, но не е невъзможно. Това е риск, който е ориентиран повече към юридическите лица или с други думи към фирмите. Условията за кредитите, отпускани към търговските дружества са със значително по-тежки условия. Примери за това са по-високия основен лихвен процент, такса за предсрочно погасяване, по-високи лихви за забава и просрочие, по-високи такси за ежемесечно обслужване и кандидатстване и други.

Съществен риск, който не всеки човек осъзнава е, че при учредяване на ипотека върху единствено жилище, не се прилага защитата срещу принудително изпълнение. Това е т.нар. „Несеквестируема вещ“ или вещ, срещу която не може да се насочи принудително изпълнение. Тази закрила на единственото жилище е уредена в чл. 444 от Гражданския процесуален кодекс, но в чл. 445, ал. 1 от същия закон е записано изключението от несеквестируемостта.

Това са някои от основните рискове, които могат да бъдат обсъдени и ограничени, ако се съветвате с добър адвокат по време на процеса на кандидатстване.

Правни задължения на кредитополучателя и кредитора

Задълженията по един ипотечен договор за разпределени неравномерно. Задълженията на кредитора обикновено се изчерпват с предоставяне на информация и ясни условия при кандидатстване, предоставяне на кредитната сума и осигуряване начина на погасяване на месечните вноски.

Информацията, която се дава на кредитополучателите, ако те са потребители е уредена в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители, от чл.5 до чл.10. Необходимостта от предоставяне на тази информация е с цел осигуряване на възможност за потребителя да вземе информиран избор. Законодателят е предвидил задължение за кредитора да проучи кредитоспособността на кредитополучателя. Това се извършва чрез приемане и актуализиране на вътрешни правила за оценка. С тях се цели да се предвиди дали кредитното задължение би могло да се изплаща, като се вземат предвид всички фактори, както и допускания за евентуални бъдещи събития по време на действието на договора.

Задълженията на кредитополучателя от друга страна са много повече. Обичайна практика в ипотечния договор е всички разноски за учредяване на ипотеката да бъдат за сметка на кредитополучателя.

За срока на договора длъжникът не може да продава ипотекирания имот без съгласие на лицето, в чиято полза е учредена ипотеката.

Кредитополучателят-потребител е длъжен да представи нужната информация за осъществяване на оценка на кредитоспособността. Предоставянето на тази информация е необходимо, тъй като законодателят е предвидил, че кредит може да се отпусне единствено след положителна оценка за платежоспособността на кредитополучателя. Без положителна оценка или при невъзможност да бъде извършена оценка, ипотечен кредит не може да бъде предоставен.

За нарушение на задължението за предоставяне на достоверна информация е предвидена санкция.

В случаите, когато умишлено са представени неверни данни или документи, с цел да бъде получена положителна оценка, кредиторът има право да развали договора.

Как да защитите правата си при проблеми с банката

В процеса на изплащане на един ипотечен кредит е възможно да възникнат проблеми. Примери за това са едностранно увеличение на лихвения процент, неясноти в условията, едностранна промяна на основни условия на договора и други. В тези случаи отново може да ползвате услугите на адвокат.

Както вече казахме, при потребителите е по-трудно едностранното изменение на условията по договора, но това не означава, че е невъзможно.

Промяната на лихвения процент следва да се извършва единствено по реда предвиден в договора, ако това е записано. Чрез съдействието на адвокат е възможно да се договорят условия, които да правят промяната на лихвения процент по-трудна. В случаите на договор, сключен с потребители, ако такава промяна не е предвидена в договора или лихвения процент не е договорен като променлив, вероятно става дума за неравноправна клауза. Наличието на неравноправна клауза винаги води до нищожност на договора.

Най-удачния момент да се уточнят неяснотите в условията на договора е преди подписването му. В случая това може да се реши чрез задаване на въпроси, докато условието или клаузата не бъде разяснено от служителите на банката. Адвокатът ще може да ви съдейства в този процес и по-важното е, че ще може на момента да ви даде ценен съвет. Правна грешка в такъв момент почти сигурно ще ви струва много скъпо.

Едностранната промяна на договора, извършена по усмотрение на другата страна, представлява нарушение на споразумението. Нарушението може да е такова, че да причини имуществени и/или неимуществени вреди. В този случай увредената страна може да търси обезщетение пред гражданския съд.

Ако възникне някакъв проблем, не трябва да забравяте, че винаги може да рефинансирате ипотечния си кредит. По този начин ще сключите нов договор, а новата банка ще изплати дължимото от вас на предходната и ще подпишете нов договор, с нова ипотека. Във всяка ситуация имате избор.

Специалист в сферата на банковото право ще може да ви разкрие с какви възможности за действие разполагате и какъв би бил най-добрия ви ход.

Какво се случва при неизпълнение на ипотечния кредит?

Ако се забавите няколко дни или седмици с погасяване на вноска по ипотечния договор, банката ще ви начисли лихви за забава. Ако обаче забавата продължи по-дълго, последиците могат да бъдат сериозни. Най-тежката последица от неизпълнението на договора от ваша страна е, че банката или лицето, в чиято полза сте учредили ипотека, може да пристъпи към съдебни действия за удовлетворяване на своите претенции.

В тези случаи, обикновено се подава заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК. Причината за това е, че по този ред съществува възможността да се допусне предварително изпълнение. По този начин кредиторът може да се сдобие с изпълнителен лист за няколко дни или седмици и да подаде молба до частен съдебен изпълнител за извършване на действия по принудително изпълнение.

Налице е възможност за длъжника да обжалва пред съда, но това се случва след допускане на предварителното изпълнение и напред във времето. Въпреки това в закона са предвидени способи за защита от предварителното изпълнение.

Първият и най-очевиден начин е да се оспори претенцията и съда да постанови решение, с което я отхвърля. Това може да се дължи на неравноправни клаузи в договора, противоречие със закона или поради друга причина. Отхвърлянето на претенцията е основание за прекратяване на изпълнителните действия.

Следващия начин за защита е чрез спиране на изпълнението. Това може да стане чрез представяне на обезпечение в залог на парична сума, държавни ценни книжа или ипотека. Когато длъжникът е потребител обезпечението е в размер до 1/3 от размера на претендираното вземане. В определени случаи, законодателят е предвидил възможност за съда да спре предварителното изпълнение и без представяне на надлежно обезпечение. Това може да стане, ако бъдат представени убедителни писмени доказателства, че вземането не се дължи, вземането се основава на неравноправна клауза в договор, сключена с потребител и когато неправилно е изчислен размерът на вземането по договор, сключен с потребител. Спирането на предварителното обезпечение без представяне на обезпечение е следствие на приложението на Директива 93/13/ЕИО от 05.04.1993г.

Сключването на ипотечен кредит и учредяването на ипотека биха могли да бъдат ключът ви към собствено жилище или закупуването на имот, който да ви носи допълнителен доход. В тези случаи не трябва да се подценяват финансовия ангажимент и правния аспект на една такава сделка.

Обичайно кредитополучателите са в по-слабата позиция. Невинаги условията са ясни и разбираеми, което може да доведе до значителни неприятности. Консултацията с адвокат ще ви помогне да разберете всички клаузи, които не разбирате и ще ви разясни рисковете от сключване на подобен род договори. Във всеки случай е по-добре да забавите сключването на ипотечния кредит с няколко дни, в случай на съмнения, с цел избягване на дълги и изтощителни съдебни процедури, както и на финансови трудности.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет. Авторът на статията не носи отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия, въз основа на съдържанието й.