Прехвърляне на недвижим имот – стъпки и необходими документи

Недвижимите имоти се придобиват не само поради жилищни нужди, но и с инвестиционна цел. В България често се закупуват такива активи, а мотивите за това са препродаване след години на завишена цена. Обичайно същите се характеризират с по-висока стойност от други имущества. Предвид това, законодателят е уредил способите за прехвърляне на собствеността върху имот, както и необходимите за това документи.

Спазването на този процес е задължителна предпоставка за валидната промяна в собствеността. Целта на установения правен ред за разпореждане с този вид собственост е защита на интересите на страните по сделката и известна публичност, предвид вписването й в съответните регистри.

Основните методи за прехвърляне на недвижим имот са:

• Покупко-продажба;
• Дарение;
• Наследяване;
• Замяна и други.

Проучването на конкретен имот и изминаването на процедурата по прехвърляне на имот е сложен правен процес, за който са нужни услугите на добър адвокат.

Проверката на имот преди прехвърлянето на правото на собственост може да ви даде спокойствие и сигурност.

Методи за прехвърляне на имот

Най-често правото на собственост върху недвижим имот се прехвърля чрез покупко-продажба. При този вид правна сделка, продавачът предава на купувача правото на собственост, а придобиващият заплаща на първия уговорената парична сума.

Цената на вещта е въпрос на договорки между страните по нотариалния акт.

Друг често използван способ е дарението. За разлика от покупко-продажбата, при тази сделка няма заплащане на парична сума срещу прехвърляне на правото на собственост. Дареното лице получава имота безвъзмездно от дарителя. По отношение на този метод е характерно, че същият се използва най-често между роднини и близки. Задължително условие е дареният имот да е собствен на прехвърлителя. В противен случай дарение не произвежда действие.

Замяната представлява прехвърляне на собствеността върху определен недвижим имот и получаване в замяна на друг. Всеки от заменителите се счита за продавач на това, което предава и за купувач на това, което приема като насрещна престация. При този метод се прехвърлят права, които са оценими в пари, а не парични средства. От това следва, че почти винаги едната страна ще получи повече, а другата ще получи по-малко. Ето защо се налага разликата между в стойностите на заменяните имоти да бъде изравнена в пари.

По нашето право е предвидено собствеността върху недвижими имоти да се предава по наследство. Законодателят е предвидил две хипотези за това – по закон и по завещание.

В първата хипотеза, правата на починалия преминават в неговите законни правоприемници, съгласно чл.5-12 от Закона за наследството.

Във втория случай, наследниците по завещание могат да се различават от тези по закон.

При прехвърлянето на недвижим имот срещу гледане и издръжка, купувачът получава правото на собственост и се задължава, да предоставя средства за издръжка на продавача. При този метод няма точно определена сума на насрещно дължимата издръжка и гледане и в определени случаи е възможно платената издръжка да надвишава стойността на прехвърления недвижим имот.

Необходими документи

За извършване на една от горепосочените правни сделки, е необходимо лицето, което прехвърля недвижимия имот да удостовери, че същия е негова собственост.

Това обстоятелство може да се докаже чрез следните документи:

• Нотариален акт – представя се, когато вещта е придобита чрез дарение, покупко-продажба, замяна, срещу гледане и издръжка. В случаите на придобиване по давност се издава т.нар. „Констативен нотариален акт“;
• Акт за реституция – издава се въз основа на протокол от компетентния държавен орган. Чрез този документ се възстановява собствеността върху национализирани или отчуждени от държавата имоти;
• Съдебно решение – в определени случаи, съдебното решение замества нотариалния акт. Пример за това е, когато съдът обяви предварителен договор за окончателен;
• Когато страна по сделката са наследниците на собственика, същите трябва да представят документа, чрез който праводателят им е придобил имота и удостоверение за наследници.

Следващият документ, който трябва да бъде предоставен е скица на имота. В зависимост от мястото му, компетентентна да я издаде е съответната местна служба към Агенцията за геодезия, картография и кадастър или общината по местонахождение на имота.

Задължителен документ е и удостоверението за данъчна оценка. Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ към общината, в чийто район попада имота. За нейното издаване е необходимо да се представят документа за собственост и скицата на имота, както и да бъдат заплатени всички местни данъци по партидата.

Важен документ е и удостоверението за тежести, което се издава от Агенцията по вписванията. Същото дава информация за това дали има вписани ипотеки, вещни права и други тежести, които могат да ви създадат правни трудности в бъдеще.

Всеки може да заяви услугата, тъй като този регистър е публичен.

Често купувачите нямат достатъчно средства за закупуването на имот и се възползват от услугите на кредитни институции. Освен гореописаните документи, банките изискват представянето и на други такива. Удостоверението за семейно положение на продавача разкрива дали същият е сключил брак. Това е важно обстоятелство, тъй като много често продаваните имоти са придобити при действието на съпружеската имуществена общност. Продажбата на общ имот само от единия съпруг може да бъде оспорена от другия.

На 03.05.2024г. влезе в сила изменение на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, съгласно което не се извършват сделки по прехвърляне на собственост върху недвижими имоти, ако продавачите имат неплатени публични задължения (към държавата).

За удостоверяването на липсата на задължения се издава удостоверение по чл. 87 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс от Националната агенция за приходите.

Необходимо е страните да носят документи за самоличност, а ако същите се представляват от пълномощник, е необходимо да се представи нотариално заверено пълномощно, за да може да се извършат нужните действия.

Разходи при прехвърляне на недвижим имот

Водещ признак за определяне на разходите по прехвърлянето на имот е уговорената цена. При повечето сделки, при които се извършва разпореждане с правото на собственост върху недвижим имот, се начислява местен данък, дължим към общината. Размерът му се определя с Наредба на общинския съвет, в чийто териториален обхват попада имота. Така например, съгласно Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столичния общински съвет се дължи данък към общината в размер от 3 на 100 от продажната цена за възмездно прехвърляне. В случай на дарение между братя и сестри и техните деца, данъкът е в размер на 0,7 на 100, а във всички останали случаи на дарение – 5 на 100.

На следващо място е нотариалната такса. Тя се дължи към Нотариуса, който изповядва сделката. За изчисляването й се използва Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Към Нотариалните такси се начислява и Данък добавена стойност, който ще увеличи дължимата такса с още 20 процента.

За отразяване на издадения нотариален акт в Агенцията по вписванията, служба „Имотен регистър“, нотариусът събира държавна такса в размер на 0,1% от уговорената цена, съгласно тарифата на агенцията. Вписването в този регистър ще даде публичност на сделката и е гаранция за нейната действителност.

Към разходите за прехвърляне на недвижим имот, следва да се прибавят и тези за държавни и общински такси.

Ако не разполагате с конкретен документ, трябва да подадете заявление към компетентната институция, за да бъде издаден дубликат или същият да се актуализира. Таксите на учрежденията се определят от тях или от по-горестоящ орган.

Колко струва прехвърлянето на имот?

Най-важният фактор е уговорената цена на имота и обстоятелството дали към нея ще се начисли ДДС. Обстоятелствата, които влияят на нейното сформиране са многобройни и биват икономически, градоустройствени, социални и други. Няма установена методика или писмени правила, по които да се определи как се влияе цената от определени условия. Основните причини, които могат да повишат стойността са:

• Състояние на имота или сградата;
• Близост до учебни и лечебни заведения;
• Наличие на обществен транспорт – автобуси, трамваи, метро и други;
• Паркове;
• Лесна възможност за паркиране и други.

По аргумент от противното, цената ще се намали при лошо състояние на имота, лоша инфраструктура, отдалечена локация, която е достъпна единствено с автомобил и други.

При дарението няма съгласие относно цената, тъй като прехвърлянето на собствеността е безвъзмездно. При тази сделка дължимите такси се определят съобразно посоченото в удостоверението за данъчна оценка и приетия от общинския съвет размер на местния данък.

След постигане на договорка за цената, ще могат да се определят и нотариалните такси, местния данък и таксата за вписване на нотариалния акт в служба „Имотен регистър“. В точка 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, за издаване на нотариален акт се начисляват следните такси, въз основа на материалния интерес:

• До 100 лева включително – такса в размер на 30 лева;
• От 101 до 1 000 лева – 30 лева + 1,5 на 100 за горницата над 100 лева;
• От 1 001 до 10 000 лева – 43,50 лева + 1,3 на сто за горницата над 1000 лева;
• От 10 001 до 50 000 лева – 160,50 лева + 0,8 на сто за горницата над 10 000 лева;
• От 50 001 до 100 000 лева – 480,50 лева + 0,5 на сто за горницата над 50 000 лева;
• От 100 001 до 500 000 лева – 730,50 лева + 0,2 на сто за горницата над 100 000 лева;
• Над 500 000 лева – 1530,50 лева + 0,1 на сто за горницата над 500 000 лева, но не повече от 6 000 лева.

В практиката редица продавачи и купувачи се обръщат към адвокат по недвижими имоти, за да получат съдействие при осъществяване на прехвърлителна сделка или да разберат какви са нужните документи и стъпки, които трябва да предприемат.

Колко време отнема процедурата?

Първият етап е да се набавят всички необходими документи. Някои може да се издават паралелно, но за други това не е възможно. Дори да сте загубили някой, винаги има възможност за изваждане на дубликат. Нови преписи на нотариални актове могат да се издадат от Агенцията по вписванията срещу заплащане на малка държавна такса. Тази услуга отнема няколко работни дни, но с документа за собственост ще можете да се сдобиете със скица на имота.

Посочените два документа (нотариалния акт и скицата) са нужни за издаването на данъчната оценка. Паралелно, можете да заявите удостоверение за тежести, удостоверение за липса на задължения по чл. 87 от ДОПК пред НАП, както и удостоверение за семейно положение от съответната община. Приблизителния срок за набавяне на тези документи е между 2 и 4 седмици.

Във всяка институция са налице различни срокове за издаване, като например – до 8 часа, до 24 часа, до 3 дни, до 7 дни и т.н. Важно е да се посочи, че колкото по-кратък е срока за издаване, толкова по-скъпа е услугата.

След като се сдобиете с всички необходими книжа, същите се предоставят на нотариуса, който изготвя нотариалния акт. В зависимост от натовареността му, може да се наложи да изчакате няколко дни. При изповядването на сделката и след проверка на самоличността, нотариалният акт се прочита пред страните и ако всички са съгласни се пристъпва към подписване. В рамките на деня, всички документи по сделката се вписват в служба „Имотен регистър“ при Агенцията по вписванията. Това е задължение на нотариуса и отнема около седмица. Вписаният нотариален акт се връчва на страните чрез нотариалната кантора.

Когато се закупува недвижим имот чрез банков кредит е възможно процеса за кандидатстване да се проточи. Причините за това могат да бъдат многобройни – дълъг одобрителен процес, искания за предоставяне на още документи и други изисквания. Възможни проблеми с електронните системи на държавните и общинските органи също могат да забавят приключването на сделката.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет. Авторът на статията не носи отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия, въз основа на съдържанието й.